По итогам 2019 года все индикаторы рынка офисной недвижимости продемонстрировали позитивную динамику. Снижение наблюдалось только по темпам ввода в эксплуатацию новых объектов. Из заявленных 146,4 (GLA) тыс. кв. м площадей было введено только 84,9 тыс. кв. м (GLA), по остальным сроки ввода были перенесены на 2020 год.
Тенденции Рынка офисной недвижимости Киева
На фоне высокого спроса наблюдается рост активности девелоперов в сегменте. С учетом объектов, по которым был перенесен срок ввода в эксплуатацию с 2019 года, в 2020 году ожидается вывод на рынок 184 тыс. кв. м площадей. Рост арендных ставок находился на уровне инфляции +/- 1 п. п., что свидетельствует о стабильной ситуации на рынке. Наблюдается тенденция заключения предварительных договоров аренды объектов, находящихся еще на стадии строительства. В 2020 году не ожидается существенного снижения объемов спроса на качественные офисные помещения. На фоне дефицита больших качественных офисов в сегменте класса А арендаторы становятся менее чувствительны к арендным ставкам выше средних.
Общее количество офисных помещений среди класса А, В+, В и С 3,482 млн кв. м (GLA), из которых новое строительство 84,9 тыс. кв. м (GLA). Количество свободных площадей 227,8 тыс. кв. м (6,5%). Чистое поглощение составило 122,3 тыс. кв. м. Более 150 тыс. кв. м (по предварительным оценкам) общая площадь офисных помещений, сданных в аренду в Киеве в 2019 году.
*Чистое поглощение – показатель, отражающий разницу между площадями, занятыми на начало и конец анализируемого периода. Положительное поглощение означает, что с рынка «выбираются» вакантные кв. м. Отрицательное поглощение отображает обратное – освобождение дополнительных кв. м, которые совместно с новым строительством формируют вакантность.
**базовые ставки аренды, без учета НДС и эксплуатационных платежей
Объем рынка по итогам 2019 года составил 3,482 млн кв. м (GLA)
в 476 классифицируемых бизнес-центрах. Рост предложения составил 2,5%.
Новое строительство:
Предложение 84,9 тыс. кв. м, что на 23,2 тыс. кв. м меньше аналогичного показателя 2018 года. Наибольший объем нового предложения был представлен объектами класса В: 54,0 тыс. кв. м.
Класса В+: 14,2 тыс. кв. м;
Класса А: 9,5 тыс. кв. м;
Класса С: 7,1 тыс. кв. м.
В 4 квартале 2019 года введено в эксплуатацию 8 объектов общей площадью 46,5 тыс. кв. м.
*базовые ставки аренды, без учета НДС и эксплуатационных платежей
** рост арендных ставок в сегменте класса В был сбалансирован выходом на рынок новых объектов
Спрос рынка офисной недвижимости
Самыми востребованными являются офисы, расположенные в центральном деловом районе и в приближенных к центру районах рядом с метро. Близость к метро становится более приоритетной центру. Для больших компаний важно наличие в офисном здании современных инженерных систем, электроснабжения второй категории, центральной системы вентиляции и кондиционирования, уровень обеспеченности авто- и велопарковкой, а также наличие заведений общественного питания. Безусловно, фаворитами остаются офисы с отличными видовыми характеристиками, панорамным остеклением и террасами. Около 50% спроса было сформировано со стороны IT-компаний, вторые в рейтинге — компании из сектора промышленной энергетики, значительное место в структуре спроса заняли компании агропромышленного сектора, сферы профессиональных услуг (консалтинговые, финансовые компании, коворкинги). Стабильно высокий спрос на офисы как 100-200 кв. м, так и на помещения отдельным блоком более 1000 кв. м. Наблюдается рост спроса на Левобережную часть Киева как на офисы в пределах 200-500 кв. м, так и от 2000 до 6000 кв. м. Растет спрос на помещения под инфраструктурные объекты, школы, развивающие центры, клиники.
- В перспективе на рынке прогнозируется дефицит крупных качественных офисов. Уже сейчас мы видим отложенный спрос как со стороны арендаторов, так и покупателей на площади 5 000-15 000 кв. м в районах с отличной локацией.
- Девелоперы, инвесторы понимают данные тенденции, и мы наблюдаем спрос на площадки под строительство БЦ в местах с перспективной локацией.
- Рост спроса на качественные офисные объекты наблюдается не только со стороны инвесторов, но и со стороны компаний, которые хотят приобрести здания/помещения для собственного размещения.
Что касается вакантных площадей на рынке офисной недвижимости, то доля свободных помещений по состоянию на конец 2019 года составила 6,5% ,где площадь 227,8 тыс. кв. м. среди класс А, В+, В и С.
Рост уровня вакантности в бизнес центрах класса «В+» и «В» вызван за счет: ввода в эксплуатацию (ближе к концу года) новых объектов данного класса, общая площадь которых составила 64 тыс. кв. в в сегменте класса В и 14,2 тыс. кв. м в В+.
Положительные тенденции на рынке офисной недвижимости, его сбалансированность стимулировали инвестиционную активность в сегменте. Рост спроса на рынке аренды и снижение уровня вакантности привели к формированию дефицита качественных офисных площадей с хорошей локацией, соответственно, и минимизации рисков падения доходности объектов, что способствовало росту числа сделок купли-продажи среди офисных объектов. Сформировавшаяся конъюнктура рынка предполагает стабильные объемы выхода на рынок новых объектов, стабилизацию и незначительный рост арендных ставок в 2020 году на качественные офисные помещения в центральном деловом районе Киева.
При написании статьи, данные предоставила консалтинговая компания Aurora Development.