Пандемия стала катализатором развития нового цикла недвижимости. Наблюдается создание новых современнх форматов и дополнительных сервисов. Офис остается важной движущей силой развития и взаимодействия команд, а также для развития корпоративной культуры и бизнеса в целом. Активность арендаторов продемонстрировала рост в 4 кв.2020 г., по отношению к 2-3 кв. 2020 г. Оданко она все еще находится на достачном низком уровне, по отношению к концу 2019, началу 2020 года.
Обьем рынка по итогам 4 квартала 2020 составил 2,573 млн кв.м (GLA) в 332* классифицируемых бизнес-центра класса A, B+ и B
Рост объема рынка в 2020 году составил 5,96%.
Новое строительство:
В 2020 году было введено в эксплуатацию 144 794 тыс. кв.м.
Из них обьекты:
-класса А: 71.9 тыс. кв. м;
-класса B+: 97.9 тыс. кв.м;
-класса B: 52.5 тыс.кв.м;
Всего в 2020 году было запланировано к вводу в эксплуатацию 203,6 тыс.кв.м, часть из них перенесли сроки ввода на 2021 год.
Некоторые объекты могут состоять из нескольких отдельных корпусов/зданий и вводится в эксплуатацию разными фразами, но представлены на рынке под единым названием рамках единого проекта.
Из запланированых к вводу в эксплуатацию в 2020 году 203,6 тыс. кв.м офисов класса A, B+ и B, было введено 144,8 тыс. кв.м. В 4 квартале 2020 года было введено в эксплуатацию 5 369 кв.м новых площадей (корпус B11, Unit city, ул Дорогожицкая 3) из планируемых 62,8 тыс. кв. м.. В 2021 году запланировано к вводу в эксплуатацию 223,3 тыс.кв.м офисов класса A, B+ и B. (GLA)
Рост уровня вакантности продолжится и в 2021 году ввиду частичного режима удаленной работы и сдержанной активности на рынке. Консенсус-прогнозы предусматривает восстановление глобальной экономики во второй половине 2021.
При условии постепенного восстановление активности рынка, перехода с режиса дистанционной работы и роста работающий сотрудников в офисе, рост вакантности может замедлится к концу 2021 года.
По нашим оценкам, общий уровень вакантности составить не более 15%-16%, что превышает текущий показатель на2,5-3,5 п.п. Подобное значение не является критичным для функционирования рынка.
Вакантность:
В 2021 году продолжается тенденции роста вакантности и снижения арендных ставок, однако, в качвтвенных офисных объектах с хорошей локацией, они будут незначительными. Более существаенная коррекция ставок аренды, как и увлечиение вакантности будеи наблюдаться в устаревших объектах.
Спрос
Наибольшим спросом на рынке офисной недвижимости Киева пользуются блоки до 500 кв.м.
В 2020 году было закрыто несколько крупных сделок по аренде и продаже офисов, площадь которых составляла от 3000 кв.м (в еще не введенном в эксплуатацию объекте).
Активность IT компаний к концу 2020 года, по отношению к аналогичному периоду 2019 г. была низкой.
За последних два года совремнность, технологичность и развитая инфраструктура бизнес-центра стали приоритетнее центрального расположения.
Однако успехом у потенциальныз арендаторов пользуются только те объекты, где, несмотря на не центральную локацию, можно получить такой же сервис и уровень инфрастуктуры, как и в центральном деловом районе. Таких объектов крайне мало на сегодняшний день. Они имеют высокий уровень заполняемости и стабильную ценовую политику.
Центр продолжит привлекать арнедаторов широким спектром объектов инфрастурктуры. Объекты расположены в центральной части город класса A и B+ меньше всего пострадали от кризисной ситуации, связанной с пандемией.
Сегодняшние обстоятельства требуют гибкости в плане условий договора аренды. Часть компаний, которые ранее планировали аренду офисных пространств, теперь рассматривают коворкинги.
Ввиду неопределенной ситуации в связи с пандемией, они не готовы заключать неразрывные долгосрочные договора и инвестировать в ремонт.
Арендные ставки
Уровень среднезвешенных арендных ставок на офисные помещения в Киеве в 4 кв. 2020 года продемонстрировал отрицательную динамике по всем классам:
класса A:-4.7%;
класса B+:-14,2%;
класса B: -14,4%;
относительно 4 кватрала 2019.
На конец 2020 года, базовые арендные ставки на высококачественные офисные помеещения класса А с ремонтом оставались на урове $27-$35 за кв.м в месяц (без НДС, сервисных и коммуникальных платежей).
Минимальные арендные ставки в класса А предлагаются за офисы низко ликвидные (отсутствие возможности создания гибких пространств, низкий уровень естественного освещения).
В классе B максимальные ставки предлагаются за офисы с качественным ремонтном, в центре города, или рядом с метро в приближенных к центру районах.
Реальная среднезвешенная, базовая арендная ставка-предлагаемая базовая ставка для конкретных потенциальных арендаторов (без НДС, сервисных и комунальных платежей)
Диапазон декларируемых базовых арендныз ставок (бед НДС, сервисных и коммунальных платежей)
Арендная ставка в исключительных случаях, доходит до $40 за кв.м: уникальные офисы с дорогим ремонтом и мебелью премиум класса.
Вывод
Нацбанк, прогнозирует рост экономика Украины в 2021-м и 2022-2023 гг. на уровне около 4%. По данному прогнозу, в 2021 году экономика почти наверстает потери от коронакризиса и покажет рост на 4,2% ВВП. Мы не ожидаем существенного исправления экономической ситуации в 2021 году.
Однако, основываясь на имеющихся данных и тенденциях рынка офисной недвижимости, мы считаем, что выход на рынок новых инновационных офисных форматов, имеет хорошие преспективы. На сегодняшний день, мы наблюдаем все дефицит современных, высокотехнологических объектов, с высоким уровнем сервиса.
Как мы видим по нашим клиентам, их интересуюи инновационные здания с панорманым остеклением, хорошей локацией, обеспеченностью парком местами, хорошим сервисом.
Мы не считаем, что офисный рынок будет приходить в упадок из-за за коронакризиса. Больштнство компаний отмечает снижение продуктивности, которая в любом случаи страдает от удаленной работы.
Как показывает исследования, значительный процент офисных сотрудников не чувствовали связи с корпоративной культурой компании во время удаленной работы, видели ограничения для профессианольного роста, обмена опытом с коллегами, для развитися корпоративной культуры и на ряду с этим сложности организации рабочего пространства дома.
По данным исследования https://a-development.com.ua/